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青海省上半年市场价格形势分析及后期走势预测

发布时间: 2019-08-01 来源: 成本价格监测处 作者:

2019年上半年,在全球经济缓慢复苏,贸易保护主义倾向抬头,国际大宗商品价格震荡波动和季节性波动特点等叠加因素影响下,全省经济稳中向好,市场价格水平总体运行平稳。从具体商品价格运行情况看:农产品价格偏强运行,工业生产资料价格呈分化走势,农业生产资料价格小幅波动,成品油价格先高后低,房地产市场量降价升。

一、价格运行整体情况

(一)居民消费价格温和上涨。上半年,全省居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.1%,涨幅较上年同期缩小0.4个百分点,较全国平均水平低0.1个百分点,居民消费八大类商品及服务价格同比呈“七涨一降”态势。其中:教育文化和娱乐类、食品烟酒类、医疗保健类、其他用品和服务类、居住类、衣着类、生活用品及服务类价格分别上涨5.4%、3.7%、2.5%、1.4%、0.7%、0.5%、0.2%;交通和通信类价格下降1.1%。

从环比看,1月份受元旦假期及气候寒冷的影响,食品和服务价格上涨明显;2月份受春节、元宵节双节效应影响食品和服务价格继续保持上涨态势;3、4月份随着节日效应消退及气温回暖,鲜菜等鲜活食品价格下降,影响CPI呈下降态势;5月份是青海旅游淡季向旺季的过渡期,受旅游、景点门票、飞机票、宾馆住宿等价格上涨影响,CPI上涨0.2%; 6月份虽然受端午、开斋双节效应影响,牛羊、猪肉价格上涨,但由于本地鲜菜大量上市,价格下降,CPI下降0.1%。

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从同比看,1-6月各月涨幅分别为2.3%、1.5%、2.3%、2.2%、2.1%和2.3%,同比涨幅中翘尾因素分别为2.0%、1.0%、1.9%、1.9%、1.6%、1.9%。由于2月份翘尾因素较低,导致2月份CPI同比涨幅明显低于其他月份。

 

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(二)工业生产者价格下降。上半年,青海工业生产者出厂价格(PPI)同比下降1.2%,比上年同期低8.5个百分点,比全国平均水平(上涨0.3%)低1.5个百分点。工业生产者购进价格(IPI)同比下降1.9%,比上年同期低7.9个百分点,比全国平均水平(上涨0.1%)低2.0个百分点。1-6月份,出厂价格同比分别下降2.1%、2.6%、1.0%、0.4%、上涨0.1%和下降1.0%,环比分别下降1.3%、上涨0.2%、0.6%、0.9%、1.2%和下降0.4%;购进价格同比分别下降2.2%、1.4%、1.7%、1.9%、2.5%、1.7%,环比分别下降0.2%、上涨2.2%、下降1.3%、0.7%、0.7%和上涨0.2%。工业生产者出厂价格下降主要是受电解铝、铁合金、水泥等价格同比下降所致。工业生产者购进价格下降主要是化工原料类和有色金属材料及电线类价格下降所致。

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二、农产品价格运行情况

今年极端天气和疫情灾害相对频繁,叠加生猪等重要民生商品恰逢上涨周期以及外部经济环境变数增多等因素,导致农产品供应相对偏紧,推动2019年上半年我省主要农产品价格总体偏强运行。

(一)粮油价格平稳。上半年,国内粮油生产和供应持续向好,我省粮油价格保持稳定。粳米(标一)、面粉(特一)全省平均零售价格为每500克3.24元、2.22元,环比微降0.92%和微涨0.45%,同比略降0.92%、2.63%。菜籽油平均零售价格为每500克6.02元,环比略降1.95%,同比略降1.31%;花生油平均零售价格为每500克13.16元,环比下降9.12%,同比下降4.71%。今年我国夏粮产量、质量双丰收,秋粮播种面积保持平稳,谷物长势良好,稻谷、小麦、玉米等重要粮食库存充足,为下半年粮食价格继续持稳打下坚实基础。尽管受中美贸易争端影响,美豆供应明显减少,但在国产大豆种植面积增加和南美大豆丰产的情况下,下半年国内大豆供应仍能保障,有利于食用油价格继续保持平稳。综上,预计下半年我省粮油价格以平稳运行为主。

(二)生猪和猪肉价格窄幅波动。自去年底以来,我省先后发生两次猪瘟疫情,猪肉调运受到较大影响,猪肉价格出现波动,随着猪瘟疫情逐渐平息,市场供应恢复正常,猪肉消费趋于平稳,价格恢复上升。上半年全省生猪、猪肉每500克平均价格为9.98元、13.87元,环比上涨12.9%、2.14%,同比上涨17.83%、3.28%。从走势看,春节前期,我省本土猪肉主要供应地之一大通县发现“非洲猪瘟”疫情,导致消费者对猪肉消费存在恐慌情绪,消费意愿降低、需求减弱,猪肉市场萧条,价格下跌。与此同时全省各级政府及相关部门全力稳控猪肉价格,加大预防检疫力度,并保证市场出售的猪肉以冷鲜肉为主。由于冷鲜肉价格相对新鲜肉价格要低,导致一季度我省猪肉价格持续走低。二季度各地非洲猪瘟疫区逐渐解除封锁,省际生猪调运恢复,养殖户出栏意愿增加,后备母猪淘汰量加大,前期压栏生猪上市量增加,猪肉供应充足,价格窄幅波动。受非洲猪瘟疫情影响,目前我省生猪、能繁母猪存栏量大幅减少,加之环保政策、疫情风险等因素影响,生猪产能恢复速度较为缓慢。下半年由于“中秋”、“国庆”等重大节日接踵而至,以及气温将逐步回落,肉类市场消费将进入由淡转旺阶段,季节性消费增加将对肉类市场价格形成利好。预计下半年我省猪价存在上行压力,并可能传导至牛羊、禽蛋等猪肉替代品,使价格随之上行。

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猪粮比价运行在绿色、蓝色和黄色区域。上半年,在“生猪价格升,玉米价格稳”的情况下,猪粮比价紧随生猪价格行情先稳后扬,且1、2月份运行在蓝色轻度上涨区域(8.5:1—9:1),3,4、5月份运行在中度上涨黄色区域(9:1—9.5:1),6月份受玉米价格上涨影响,猪粮比价回到绿色正常区域(5.5:1—8.5:1)。其中,比价高点为4月份的9.5:1,低点为6月份的8.2:1。总体上看,上半年全省猪粮比价平均值为8.9:1,高于去年同期的6.9:1。

(三)牛羊肉价格高位运行。上半年全省牛羊肉每500克平均价格为30.49元、31.22元,环比上涨4.56%、6.34%,同比上涨6.2%、15.5%。从走势看,春节期间消费比较集中,西宁市政府为保供稳价分别于1月29日—2月4日、2月12日—2月28日、3月6日—3月31日对全市三家屠宰企业的74个直营店实施了牛羊肉补贴政策,牛羊肉每500克市场零售价格分别不高于32元、31元;受此影响全省牛羊肉平均零售价格由1月环比上涨3.26%、1.94%,转为2月下降0.83%、1.62%,3月下降0.48%、0.63%,补贴政策结束后牛羊肉价格高位窄幅震荡,且羊肉价格走势强于牛肉。随着国家对青海三江源生态保护建设和环保整治力度的加大,部分地区实行禁牧、限牧、减畜等政策,加之狼群增加,狼害现象较严重,对畜牧业生产带来较大影响,养殖规模持续下滑。另外,牛羊肉进口量稳定增加一定程度上缓解了国内市场供求矛盾,结合分析消费需求季节性变化特征,预计下半年我省牛羊肉价格总体呈高位平稳运行走势。

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(四)鸡蛋价格季节性涨跌。上半年全省鸡蛋平均价格为5.17元,环比下降4.08%。同比微降0.96%。从走势看,年初鸡蛋价格持续走低,春节过后鸡蛋进入季节性消费淡季,鸡蛋价格降幅扩大。5、6月份由于前期鸡蛋价格持续走低,养殖户提前淘汰蛋鸡,且补栏保守,同时受非洲猪瘟及端午节效应影响,需求量明显增大,鸡蛋价格止跌转升。三季度因蛋鸡“歇伏”和中秋、国庆等节日备货需求提振,鸡蛋价格趋于上行。四季度随季节转变,鸡蛋价格将呈小幅波动走势。

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(五)蔬菜价格先扬后抑。上半年,蔬菜市场价格受季节性供求变化等因素影响,总体呈先扬后抑态势。一季度,在春节效应和开春后雨水增多的情况下,菜价持续向上运行;二季度,特别是5月份夏季蔬菜开始增量上市后,菜价转而向下调整。上半年菜价总体处于偏高水平,监测的15个品种蔬菜平均零售价格为每500克3.66元,环比上涨23.65%,同比上涨13.31%。蔬菜季节性较强,三季度随着天气转暖,市场供应将持续增加,价格将继续回落。进入四季度,随着天气变化和产地转换,蔬菜价格将逐步上涨,上涨的幅度取决后期天气情况。

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(六)水果价格普遍上涨。受去年倒春寒、霜冻等极端天气相对频繁,水果产量不及预期等因素影响,上半年水果市场价格普遍上升。监测的4种水果平均零售价格为每500克4.93元,环比上涨17.94%,同比上涨12.3%。分品种看,苹果和芦柑等秋季水果因灾减产相对突出,加上新果尚未上市,涨价压力较大,同比分别上升12.29%和12.5%。水果价格将随着下半年夏季、秋季新果集中上市有回调预期,尤其是苹果产量较2018年有望大幅增长,加上价格已涨至近年高位,后市将有较大的回落空间。

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总体上看,当前我省主要农副产品供应充足,保持价格稳定的基础较好,只要今年后期不出现大范围灾害性天气,预计市场价格总水平将在正常区间内呈季节性波动走势,下半年全省居民消费价格继续保持稳中有涨态势,全年涨幅在3.0%以内。分品种看,肉蛋菜受自身供求关系影响,价格走势有所差异,因此我们建议:

(1)保障生猪市场供应和肉价可控,满足人民生活消费需求。受非洲猪瘟疫情影响,养殖行业产能去化加快,补栏积极性不高,部分地区生猪存栏量和出栏量呈持续下降的趋势,建议通过政策补贴方式鼓励养猪户尽快恢复生产。与此同时,抓紧落实冻肉收储方案以及猪肉替代品的市场供应,引导和稳定市场预期,确保猪肉价格波动可控,防止出现过快上涨的态势。

(2)保障主要农产品稳定供给。做好重要食品的市场供应和储备,避免食品价格过快上涨。加强与各粮食产地和菜篮子基地的沟通与合作,形成长期稳定的供应链。减少中间环节,降低运送成本和缩短运送时间。

(3)加强市场价格监测预警工作,尤其做好民生价格监测。密切关注市场价格动态,重点关注农副产品价格情况,一旦出现价格异动,按照价格预警方案做好价格预警工作,并进行价格分析和趋势研判。针对节假日或者强降雪等持续极端天气,做好价格监测和市场巡视工作,及时报告市场价格和供应情况。

三、工业生产资料价格运行情况

受市场供需关系和中美贸易摩擦等因素影响,2019年上半年我省工业生产资料市场价格总体呈分化走势:钢材价格窄幅波动,有色金属价格呈“倒V”走势,化工产品价格弱势运行,建材价格高位盘整。

(一)钢材价格窄幅波动。在钢厂产能增加、需求增速放缓以及成本上升等因素交织影响下,钢材市场价格在去年底大幅下降之后,今年上半年价格呈窄幅波动走势。主要钢材品种综合平均价格为每吨4204元,环比下降2.35%,同比上涨1.94%。其中,建材、板材平均价格分别为每吨4250元、4157元,环比下降2.01%、2.74%,同比上涨2.58%、1.27%。

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上半年西宁特钢集团公司生产的特种钢价格稳中略降。监测的5个品种平均价格为每吨4882元,环比下降2.16%,同比下降5.33%。其中,45号碳结钢、40cr型 、20crMnTi型 、42crMo型和2cr13型平均价格分别为每吨3642元、3742元、3842元、4292元和8892元,环比下降2.88%、2.81%、2.73%、2.45%、1.2%,同比下降7.8%、7.6%、7.42%、6.7%、1.56%。

随着我省稳增长政策措施持续发力,后期钢材需求有望增多。在供给侧结构性改革的推进下,国内钢材产能持续优化,市场供给环境不断改善,加上近期国际和国内铁矿石价格持续上涨,呈高位态势运行,后期钢材价格上涨承压。但基于当前市场仍是供大于求的环境,下半年钢材市场价格大幅上升的可能性不大,以小幅波动走势为主。

(二)有色金属价格呈“倒V”走势。上半年,国内汽车、家电等行业销量表现不足预期,同时受美元汇率先降后升反向影响,有色金属市场价格上半年前升后降呈“倒V”型走势,总体均价低于去年,环比下降2.4%,同比下降3.01%。其中,铜、铝、铅、锌、镍、锡全省平均价格分别为每吨48333元、13900元、18167元、23916元、98917元、146244元,环比分别下降2.39%、0.96%、4.51%、0.78%、6.31%和微涨0.3%;同比分别下降9.03%、2.04%、5.32%、1.08%、5.31%和微涨0.73%。上半年青海铝厂销售的铝锭(A00)价格由上年同期每吨14390元下降为13779元,降幅4.25%。

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近期全球最大铜矿厂有罢工事件发生,尽管该罢工短期对供给影响不大,但其蝴蝶效应或会影响全球铜矿乃至其它有色金属供给紧张的格局。在当前环保政策较为严格的背景下,考虑下游需求没有得到显著提高的预期,同时,国际市场有色金属价格走势一般与美元汇率呈负相关性,美元汇率下半年震荡下调的概率较高。因此,基于以上因素,预计下半年有色金属价格窄幅震荡回升的可能性较大。

(三)化工产品价格弱势窄幅波动。上半年,国际原油价格震荡反弹后又出现回落,加上国内积极排查化工行业生产安全问题,进行有效整治,推动结构优化升级,市场交投行情偏弱,化工产品价格总体呈弱势运行、窄幅波动。高压聚乙烯、聚氯乙烯、聚丙烯、燃料乙醇、纯碱平均销售价格分别为每吨10892元、6503元、11658元、7762元、1738元,环比下降0.4%、1.47%和上涨0.9%、1.38%、2.36%,同比下降4.13%、 3.56%和上涨0.63%、2.89%、6.3%。今年上半年江苏盐城化工园发生的爆炸事故,再一次给国内生产企业敲响安全生产的警钟。短时间内,国内各地开展整治攻坚行动,化工行业市场供需情况总体疲软。国际原油方面,上半年国际原油价格经历了震荡上升又回落的走势,为了防止原油价格大幅回落,OPEC或将延续减产协议至年底,以抵消美国页岩油产量上涨的幅度,防止供给过剩,加上下半年原油需求预期会有所上升,预计价格震荡下行再反弹的概率较高。综上所述,下半年化工行业的生产成本和原料成本预期提升,化工市场价格呈反弹走势的可能性较大。

(四)建材市场价格高位运行。上半年,建材行业面临产能压缩,环保限产等供给制约,在落后产能被淘汰、行业产能优化的同时,价格承压高位运行。全省平均水泥(42.5强度)每吨价格为503元,环比略降3.08%,同比略降2.9%;水泥(32.5强度)每吨价格为446元,环比略降2.62%,同比略降2.41%。青海水泥股份有限公司销售的水泥(42.5强度)每吨价格为368元,环比略降1.34%,同比下降8.0%;水泥(32.5强度)每吨价格为348元,环比略降1.42%,同比下降8.42%。5mm浮法玻璃、5mm钢化玻璃平均价格为每平方米26.87元、34.56元,环比略涨1.24%和持平,同比略降0.41%和略涨1.26%。当前水泥市场仍处于转型调整阶段,未来在新增产能得到有效控制前提下,各地环保限产和整治频发有助于倒逼产能出清、企业转型升级。尽管当前房地产市场受到压制,但基础设施建设稳健增长,投资增速企稳回升,市场需求有望逐渐转强,因此预计下半年我省水泥价格将维持高位运行。

四、农业生产资料价格运行情况

受国际原油价格持续震荡、国内市场供需关系变化及成本升高等影响,2019年上半年我省农业生产资料市场价格总体小幅波动。

(一)化肥价格稳中有升。自去年四季度开始,煤炭、物流等价格小幅上涨,化肥企业生产成本升高,价格呈现“淡季不淡”现象。随着春节假期结束,我省迎来农耕用肥旺季,化肥价格维持高位运行态势;待春耕完全收尾,市场需求转淡,二季度末价格稍有回落。上半年西宁地区销售的国产磷酸二铵、尿素每吨价格为3620元、2160元,同比上涨13.84%、0.93%。青海盐湖工业股份有限公司销售的氯化钾(95%结晶/粉末)每吨价格为2364元,同比上涨6.01%。

(二)农药价格高位运行。当前,环保政策趋严成为常态,落后产能逐渐出清,供给侧结构性改革成为有力抓手,农药原液成本相应提升,市场供应相应收紧,同时受季节性需求变化影响,上半年,农药价格高位运行。杀虫剂敌敌畏、氧化乐果每公斤均价为36.5元、32.5元,环比上涨13.85%、15.82%,同比上涨15.87%、18.18%;杀菌剂多菌灵每公斤均价为37.5元,环比上涨42.1%,同比上涨50%。

(三)农膜价格平稳运行。2019年上半年国际原油价格先震荡上升后又回落,其对农膜原材料成本的传导影响较为明显。另外,由于我国农膜仍然处于产能过剩状态,企业盈利不多,价格波动不大,上半年农膜价格平稳运行,均价环比持平,同比上升4.96%。其中,棚膜均价为每公斤19.5元,环比持平,同比上升4.0%;地膜均价为每公斤13.5元,环比持平,同比上升6.47%。

自去年四季度开始,煤炭、物流运输等价格小幅上涨,企业的生产运营成本升高。同时,随着供给侧结构性改革的深化,企业转型升级在即,环保监督检查持续进行和环保标准的提升,一方面加快了淘汰落后产能,另一方面也提升了企业的环保成本。因素积累助推农资价格走高,预计下半年我省农资价格有望前稳后升。

五、能源价格运行情况

(一)成品油价格先高后低。一季度在欧佩克减产、委内瑞拉局势动荡、美国原油库存止升转降等一系列因素影响下,原油市场供应预期偏紧,拉动油价持续上涨。二季度受美国原油库存超预期增长、美国上调中国进口商品关税税率及美国向欧佩克施压,要求其提高原油产量以应对可能的原油短缺等因素影响,油价震荡回落。截止6月底汽、柴油每吨价格分别回调至8220元、7320元,接近年初水平。下半年国际油价波动会有所加剧,美伊紧张关系仍是影响后期国际油价走向的主要因素。一方面全球原油供需相对平衡,美国库存较高,价格有稳定的基础。另一方面,高油价不符合当前美国的政治诉求,特朗普政府正筹备2020年总统大选,已经多次向欧佩克施压,要求其提高产量降低油价。不过,以沙特为首的欧佩克不愿增产,希望继续通过高油价获取收益。因此,欧佩克后期的产量政策存在较大的不确定性。如果欧佩克迫于美国压力转向增产,不排除出现去年10月欧佩克由减产转为增产,油价下滑的局面。

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(二)天然气价格下调。上半年,西宁市下调了天然气销售价格。居民用气:炊事用气价格由每立方米1.61元调整为每立方米1.60元,每立方米降低0.01元;家庭壁挂锅炉采暖用气价格由每立方米1.43元调整为每立方米1.42元,每立方米降低0.01元;炊事+家庭壁挂锅炉采暖用气价格由每立方米1.47元调整为每立方米1.46元,每立方米降低0.01元。非居民用气:居民集中供暖用气价格由每立方米1.41元调整为1.40元,每立方米降低0.01元;行政事业等单位集中供暖用气价格由每立方米1.59元调整为每立方米1.58元,每立方米降低0.01元;工业用气价格由每立方米1.91元调整为每立方米1.90元,每立方米降低0.01元;商业用气价格由每立方米2.28元调整为每立方米2.27元,每立方米降低0.01元;公交CNG站用气价格由每立方米1.84元调整为每立方米1.83元,每立方米降低0.01元;社会CNG站用气价格由每立方米1.93元调整为每立方米1.92元,每立方米降低0.01元;社会车辆(含出租车)加气气价由每立方米3.20元调整为每立方米3.19元,每立方米降低0.01元。

(三)煤炭价格稳中有升。上半年我省主力燃煤发电厂动力煤到厂价格平均每吨为475.92元,环比微涨0.04%,同比微涨0.32%;折算为标准煤平均价格每吨为563.87元,环比上涨6.67%,同比上涨5.72%。从走势看,一季度受春节假期影响,水泥、钢铁、建材相关用煤产业的需求趋缓,煤炭市场交易偏弱,加之前期冬存煤较多,市场供给相对宽松,价格总体平稳。4月份,受节后需求增加影响,价格小幅上涨。 5-6月随着天气回暖,电煤日耗下降,煤炭需求走弱,且产地煤矿生产持续恢复,市场供需结构趋于宽松,煤炭价格逐步回落。当前,产地煤矿复产良好,供应充足,在天气炎热、电厂与港口库存偏高等因素的影响下,市场需求释放仍较缓慢,出现动力煤需求淡季,供需环境相对宽松,坑口煤下行压力加大。预计短期内我省电煤价格稳中趋降,但下跌空间有限,总体仍将保持高位盘整。

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六、房地产价格运行情况

2018年在调控政策相对宽松的大环境下,西宁市商品住房市场量价齐升,整个市场呈现出大牌房企领导市场走势的特点,热点区域成交活跃。2019年上半年受可售新建商品住宅套数减少和部分高档楼盘开盘销售等因素影响,西宁市商品住宅成交量下降,成交价格又上升了一个新高度。

新建商品住宅销售价格同比涨幅扩大。上半年,西宁市新建商品住宅销售价格同比上涨14.0%,涨幅比上年同期扩大8.0个百分点。1-6月,新建商品住宅同比指数涨幅比去年同期分别上升6.1、7.3、8.6、9.8、10.6、5.8个百分点。这是自2016年7月上涨以来连续36个月上涨,显示出西宁市房地产市场在去库存等一系列政策带动下,市场供给端和需求端均呈现良好运行态势。

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二手住宅交易价格同比略涨。上半年,西宁市二手住宅交易价格同比上涨10.7%,涨幅比上年同期扩大7.8个百分点。1-6月同比涨幅分别扩大4.5、5.1、6.9、9.4、10.7、10.2个百分点。

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新建和二手住宅成交量下降。上半年,西宁新建商品住宅网签销售8718套,同比下降41.7%;二手住宅备案5536套,同比下降34.1%。

据监测,上半年,西宁市新建商品住宅集中成交均价为6933元/㎡,环比上涨3.31%,同比上涨11.71%;二手住宅集中成交均价为6789元/㎡,环比略降4.72%,同比上涨34.78%。新建商品住宅最高成交均价为7736元/㎡,环比上涨6.45%,同比上涨15.65%;二手住宅最高成交均价为11004元/㎡,环比上涨39.5%,同比上涨79.6%。

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2019年上半年,西宁市商品住宅成交均价突破7000关卡,主要是受成交区域影响。自2018年以来西宁市商品住宅成交主要区域为城北区和海湖新区,其中城北区受一线房企开发楼盘影响,成交均价高涨,每平方在7500元左右;而海湖新区作为西宁市新中心城区,商品住宅成交均价自然不会低,每平方在10000元左右;城中和城西区作为西宁市较繁荣地带,为传统商业和居住区,较好的教育、医疗设施,成为人们购房置业的首选,成交均价在7500-10000元/㎡左右;城东区因老旧建筑较多,发展相对缓慢,成交均价在6500元/㎡左右。目前市场上在售产品6000至8000的楼盘占主流,中心城区的房价普遍都在10000+。2019年除了中海、碧桂园、红星、绿地等一线房企有大量货源外,万科、西矿、中房、恒泰等在今年均有新楼盘面市。即将入市的纯新盘,多布局于海湖新区、北川、南川和城东区中心地段,价格自然也不会低。除此之外,市场上还有一些楼盘都处于新品加推的筹备阶段,也将于2019年进行推货。依据目前市场情况,有货推就不愁卖,所以2019年西宁商品住宅市场成交量不会比2018年差,成交价格将高于2018年,当然,这是在政策宽松的前提下。如果下半年西宁房产政策趋严,商品住宅的成交量及价格可能会出现微微回落,但也不会低太多。

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从西宁市地产市场情况看,随着城镇化率逐年提高和城市配套设施的不断完善,省城西宁更加宜居,省内州县、海拔更高的地方的居民都在向西宁聚集,助推西宁住房刚性需求仍保持较高的市场份额。受不同消费群体、建设成本以及土地本身的稀缺性和不可再生性等诸多因素的影响,决定了省会西宁房地产价格在未来一段时间仍会有一定的上涨空间,但上涨幅度不会太大,波动将会较为平稳。其形成上涨的因素:一是开发成本增加。西宁市属于典型的“河谷”城市,地域空间狭窄,城市建设用地逐步缩小,土地交易价格走高,推动房价上涨。2018年西宁市商品住宅用地平均楼面地价在2800元/㎡左右,而重点成交的南川万科地块,北川碧桂园地块等热门区域的楼面地价也在3000—3500元/㎡左右。2019年的拿地重点区域应该还是以南川、北川为主,楼面地价上涨是趋势,房价自然也不会降低。二是建筑安装工程成本增加。钢筋、水泥等建材价格的上涨,人工费用的日益提高,使西宁房地产的建安成本基本都在3000元/㎡以上,成为带动房价上涨的重要因素。三是西宁市改善居住环境的家庭增多,使市场需求进一步旺盛,加之二孩、户籍、公积金、房贷首付与利率下调等政策利好,刺激购房需求。目前,我省商品住宅市场步入持续稳定通道,未来房地产将步入转型与升级,一些新型的地产类型,比如,商业地产城市综合体、养老地产、旅游地产等会成为一种新型地产模式,以及住宅从自有自住为主,扩展到租住和自住并行,租赁市场模式会有一个发展空间,建议适度调整土地供应结构和金融政策,规范房地产市场秩序,加强对房地产市场、土地市场、房屋中介市场的监管;杜绝房地产商捂盘销售,提高售房公平度、透明度,维护消费者的正当权益。同时,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加强市场监测分析,及时发现和解决市场运行中出现的问题,切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处,确保房地产市场平稳健康发展。

 

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