关于公开征求《青海省住宅物业服务收费管理办法（修订稿）》意见建议的公告

为进一步规范住宅物业服务收费行为，切实保障业主、使用人和物业服务企业的合法权益，加快推动物业服务行业高质量发展，根据《民法典》《价格法》《青海省物业管理条例(2023年修正本)》《青海省定价目录》等法律法规及相关政策规定，我委会同相关部门在前期调研基础上，对2016年12月印发实施的《青海省住宅物业服务收费管理办法》及其附件“青海省住宅物业服务星级标准”进行了修订，形成了《青海省住宅小区物业服务收费管理办法(修订稿)》，并征求省直相关部门及各市州发展改革部门意见建议进行了修改完善，现进一步向社会公开征求意见建议，欢迎社会各界踊跃参与，积极建言献策。

此次公开征求意见的时间为2024年11月1日至2024年11月15日。请有关单位和社会各界于2024年11月15日18时前将意见建议通过电子邮件方式反馈省发展改革委。感谢您的参与和支持!

邮箱:qhsfgwjgc@sina.com。

附件1:青海省住宅物业服务收费管理办法(修订稿)

附件2:青海省住宅物业服务星级标准

青海省发展和改革委员会

2024年10月30日　

附件1

青海省住宅物业服务收费管理办法(修订稿)

第一章  总则

第一条  为加强我省物业服务收费管理，进一步规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业高质量发展，根据《民法典》《价格法》《青海省物业管理条例(2023年修正本)》《青海省定价目录》等法律法规和文件规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本省行政区域内住宅物业服务收费及其监督管理活动。

第三条  本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、物业管理区域内机动车停车物业服务费和其他服务费。

物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

停车物业服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，在物业管理区域内对指定场地(所)停放的机动车提供秩序环境、公共设施、设备维护等服务所收取的费用。

其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

第四条  物业服务收费实行统一政策，分级管理。

省级价格主管部门会同同级物业行政主管、市场监督管理等相关部门负责制定全省物业服务收费政策，指导、协调全省物业服务收费管理工作;省级物业行政主管部门按照职责做好物业服务管理相关工作，负责制定物业服务星级标准;省级市场监督管理部门会同相关部门指导全省物业服务收费管理工作的监督检查工作。

市、县政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责制定本行政区域物业服务收费标准;市、县物业行政主管部门负责本行政区域内的物业服务管理工作，落实本行政区域内物业服务星级标准，督促物业服务企业提供质价相符的物业服务;市、县市场监督管理部门做好对物业服务收费监督检查工作。

第二章  物业服务收费标准的制定

第五条  物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、老旧小区、普通住房前期物业等物业服务收费和停车物业服务收费实行政府指导价管理。除此之外，其他类型住宅以及业主大会成立之后的普通住宅物业服务收费和停车服务收费实行市场调节价，物业服务星级和收费标准，按照优质优价原则，由业主委员会与物业服务企业协商确定;收费标准协商不成的，可委托第三方评估机构对物业服务成本进行评定后确定收费标准，也可参照相应服务星级政府指导价标准执行。

第六条  实行政府指导价的物业服务收费标准由市、县人民政府价格主管部门会同物业行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，按照“一费制”制定相应服务等级收费标准并报当地人民政府批准后向社会公布，物业服务企业与业主在政府指导价范围内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。

市、县人民政府制定、调整实行政府指导价的物业服务收费标准前，应选取有代表性的物业服务单位开展成本监审或成本调查，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素，经广泛征求意见、合规性审查等程序，合理确定收费标准。

实行市场调节价的物业服务收费标准，应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主或者业主大会与物业服务企业协商确定，并签订物业服务合同予以约定。

通过自行管理形式进行物业管理服务的，可结合实际情况，对管理服务方式和管理服务费用等事项予以约定。

第七条  实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，由物业服务企业与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内，将具体物业服务费收取标准和物业服务企业相关资料报当地市、县价格主管部门和物业行政主管部门备案审查。

第八条  住宅物业服务收费原则上实行星级标准物业服务。住宅物业服务星级收费标准与物业服务企业信用等级相对应。信用等级为A级的，执行一星级服务收费标准;信用等级为AA级的，执行二星级服务收费标准;信用等级为AAA级的，执行三星级服务收费标准;信用等级为AAAA级的，可执行四星级或五星级服务收费标准。

第九条  住宅物业服务收费应当遵循公开、公平、合理、质价相符的原则，收费标准应当与《青海省住宅物业服务星级标准》相对应。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争。

第十条  实行政府指导价的物业服务收费实行“一费制”，即物业管理区域内照明、绿化、消防、安防、电梯、二次加压设施等归属业主共有公共配套设施设备维护运行所产生的费用。公共区域内因跑冒滴漏造成的水电差损等，由物业服务企业每年年底及时核算公布，并单独合理收取。物业服务企业不得重复收取垃圾处理费、公共区域照明、二次加压等费用。

第十一条  实行政府指导价以外的住宅小区物业服务星级和收费标准，按照优质优价原则，由业主委员会与物业服务企业协商确定。收费标准协商不成的，可委托第三方评估机构对物业服务成本等进行测算，依据物业服务成本情况确定收费标准;也可参照物业服务质量相近的政府指导价标准执行。

第十二条  业主、业主委员会和建设单位应根据物业服务的内容和质量标准要求，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服务企业和物业服务星级，以物业服务合同的形式约定物业服务的服务星级、收费方式、具体收费标准等内容。

第三章物业服务收费计费方式

第十三条  物业服务费可采取包干制或者酬金制等计费方式约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。

第十四条  物业服务费按照房屋建筑面积按月计收。已办理房屋所有权证书或不动产权证书的，以房屋所有权证书或不动产权证书记载的建筑面积为准。未办理房屋所有权证书或不动产权证书的，以购房合同标明的房屋建筑面积为准;不动产权证书办理后，次月起按照不动产权证书记载的建筑面积计算。

第十五条  纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位交纳。符合交付条件的房屋，物业服务费从交付次日起由业主按月交纳。空置房产物业服务收费由各市、县结合实际确定。

第十六条  业主、物业使用人装饰装修住宅，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，约定装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、装修垃圾的清运及处置、装饰装修保证金、禁止行为、注意事项、违约责任等事项。物业服务人不得向业主、物业使用人、装修人收取或变相收取装饰装修管理费。物业服务企业为管理装修装饰活动可以按照约定收取装饰装修保证金。在装饰装修期间对公共设施未发生损害的，装饰装修活动结束后根据相关人的申请，三个月内退还装修保证金;如果业主在装修过程中违反了装修规定或者对公共设施造成了损害，物业服务企业有权依据相关规定扣除相应的装修保证金用于修复或赔偿。物业服务企业必须遵循“事先告知、事后结算”的原则，即在扣除装修保证金之前，应事先告知业主并提供相应的证据和费用明细。

在装修装饰期间产生的建筑垃圾，业主、物业使用人可自主妥善处置，也可选择委托物业服务企业处置。委托物业服务企业处置的，垃圾处置费由业主与物业服务企业协商确定。

第三章  物业服务费内容

第十七条  物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润等构成，一般包括以下部分:

(一)人员费用。包括管理和服务人员工资，按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

(二)共有部位和设施设备运行费用。物业共用部位、共用设施设备(含电梯、消防设施、监控设备)的日常运行、维护保养、检测费用，公共区域(含楼道、草坪)用水用电等。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。

(三)物业管理区域清洁卫生费用。包括保持环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、垃圾处理费、环卫所需费用等。

(四)物业管理区域绿化养护费用。管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

(五)物业管理区域秩序维护费用。包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的监控设备和器材装备费用。

(六)办公费用。包括物业服务企业的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 

(七)物业服务企业固定资产折旧。在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。物业服务企业购买的普通住宅小区共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

(九)其它费用。业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用以及法定税费和合理利润。

第十八条  物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十九条  供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，实行抄表到户、一户一表、收费到户的，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。

供水供电供气企业暂未直抄到户的终端用户，任何单位和个人不得在水电气费用中加收其他费用，对具备表计条件的终端用户，应按照政府规定的销售价格执行;对不具备表计条件的终端用户，水电气费用应由用户公平合理分摊。

暂时未移交给供水供电供气供热企业的公用设施和配套设施及物业共用部位的运行维护费用等，应通过物业费、租金或公共收益解决，不得以水电气暖价格为基数加收其他服务类费用。

第二十条  物业服务企业为业主办理的门襟卡、预付费电卡、水卡等，首次办理应当免费;因业主使用过程中丢失、损坏等需重新补办的，应当按制卡成本收取费用，不得从中获利。

第二十一条  物业服务企业以及水电气等经营企业因管理需求为全体业主统一更换表具的，包括在保修期内正常损坏需更换表具的，相关费用由物业服务企业、水电气经营企业承担。因业主自身使用不当、装修房屋等原因人为损坏需更换表具的，相关费用由业主承担，物业服务企业及水电气等经营企业及时为业主提供更换服务，可收取材料费、工时费等合理成本费用，不得赚取利润。

第二十二条  自备供暖的住宅小区，其采暖费由物业服务企业根据本区域供暖成本确定收费标准(有政府或其他公益性补贴的，应当从供暖成本中剔除)，且经业主大会(业委会)或者大部分业主同意后协商确定采暖费标准，据实收取费用。采暖期结束后，物业服务企业必须向全体业主公布收支情况。因特殊原因无法协商确定标准的，也可参照本地区政府定价的采暖费标准(相同供热燃料)执行。

第二十三条  物业服务企业针对业主提供的非强制性、个性化服务，由物业服务企业自主确定收费标准，并公开、公示收费项目及收费标准。

第二十四条  物业服务企业利用业主共有部分及其附属设施设备进行有偿经营活动的，应当征得业主大会、有利害关系的业主同意。经营所得收益为业主共有，主要用于物业服务费或者补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，具体应当在物业服务合同中明确。

第二十五条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第五章  停车服务及收费

第二十六条  住宅小区停车物业服务收费根据物业服务阶段及停车场地类型分别实行政府指导价和市场调节价。

第二十七条  成立业主委员会的住宅小区停车物业服务收费，实行市场调节价;未成立业主委员会的住宅小区，停车物业服务收费实行政府指导价，由市(州)或县人民政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门，制定停车服务基准价及浮动幅度，经同级人民政府批准后向社会公布。

第二十八条  已出售、具有独立产权(或使用权)的专属停车位，其业主应当缴纳停车物业服务费。专属停车位的物业服务费包括:车位的设施设备运行及维护，保洁、照明、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用(立体机械停车位及其维护费另计)。

规划用于停放车辆的未出售车位的停车服务或承租收费标准，未成立业主委员会的，实行政府指导价;成立业主委员会的，由物业服务企业与业主委员会协商确定，并在物业服务合同中一并约定，也可单独约定。

第二十九条  利用业主共有的道路、场地用于停车服务，业主大会决定对车辆停放收费的，未成立业主委员会的，停车收费实行政府指导价;成立业主委员会的，停车收费标准由业主大会决定。

第三十条  业主对车辆停放有保管要求的，应当由业主与物业服务企业另行签订保管合同。

第三十一条  利用业主共有的道路、场地收取的停车服务费作为全体业主共有资产，收益分配和用途，由业主与物业服务企业协商确定，应当在物业服务合同中予以明确。物业服务企业应当每半年公布一次停车物业服务费收支情况，自觉接受业主监督。

第三十二条  自行车、电动自行车等非机动车辆，在住宅小区停放的，不得收取停车费;非机动车应当在规定地点停放，服从物业企业管理，不得占用机动车辆停放位置。

对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救援救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车辆以及为业主、物业使用人提供专业维修、安装、物品配送、搬家等服务临时停放机动车辆的不得收取停车费用。

第六章  监督管理

第三十三条  物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，不得向业主强制服务、强制收费，不得收取任何未予标明的其他费用。

第三十四条  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示该小区物业星级服务标准、物业服务收费标准、停车物业服务费标准以及投诉举报电话等事项，接受业主和业主委员会的监督。

第三十五条  物业服务企业向业主收取费用时，应当出具相应凭据;费用收取、使用情况应当按照合同约定定期公开公示，合同未明确的，应当于每年2月底前公布上一年度的收支情况。

第三十六条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费、水电费及其它费用;同时具有向业主委员会和物业服务公司就物业服务工作提出建议、实行监督检举的权利。

第三十七条  业主委员会应当代表全体业主，与物业服务企业协商确定物业服务有关事项、定期签订物业服务合同;督促物业服务企业定期公布财务收支情况。

第三十八条  业主委员会可对物业服务企业的服务行为进行监督，对不符合星级服务标准要求的，可以提出整改意见;整改后仍未达到相应标准的，无法达成一致意见的，可向本地区物业行政主管等部门举报，或者委托第三方评估、物业管理专家委员会等机构评定服务质量及相应服务费用。

第三十九条  县级以上价格主管部门、物业行政主管部门和市场监督管理部门按照工作职责，对物业服务收费项目、收费标准和服务内容、服务标准进行监督检查，对物业服务企业的价格违法行为、不履行物业服务合同等行为依法实施处罚。

第四十条  县级以上价格主管部门、物业行政主管部门以及市场监督管理部门未按照《价格法》《青海省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由本级人民政府或上级价格主管部门、房地产行政主管部门、市场监督管理部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第七章  附 则

第四十一条  公共商业区、写字楼、办公楼、宾馆饭店、工业厂房等物业服务可参照普通商品住宅物业实行星级物业服务制度，收费实行市场调节价。

第四十二条  普通住宅小区配套建设的非住宅用房以及住宅改变为经营性用房的，收费实行市场调节价。

第四十三条  本办法实施后物业服务合同到期的，应当按照本办法规定签订物业服务合同。物业服务合同尚未到期的，经签订物业服务合同的双方协商，可继续执行原来签订的物业服务合同，也可按照本办法规定重新签订物业服务合同。

第四十四条  本办法由省发展改革委、省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局按职责负责解释。

第四十五条  本办法自2025年X月X日起施行，有效期至2030年X月X日。青海省发展和改革委员会、青海省住房和城乡建设厅《关于印发青海省住宅物业服务收费管理办法的通知》(青发改价格〔2016〕982号)同时废止。